第993章 跻攀绝顶，房地产 （五）（1/2）

就在这人还想接着冲李炎呛白几句什么的时候，忽然他手机嘀的一声脆响。

不仅仅是他，很多人的手机前后也发出了“哔呤、叮叮”的声音。

所有人几乎都下意识拿出手机乜了眼屏幕，瞬间大厅里宁静一片，从刚才的喧嚣到现在的死寂。

这种转变让人有种起鸡皮疙瘩的瘆……

所有人的手机上都收到了一条信息，而且恰恰就是李炎刚刚提到的消息：渤海湾地区发布新的房地产市场调控政策。明确规定居民购买住房在取得房产证五年以后，才能上市交易。其中涵盖二手房……

许久之后，周总咽了口唾沫一脸错愕的冲着李炎问道：“你……你是怎么知道这个消息的难道你有接触通天的本事不成”

又瘦又矮的赵总同样端起茶杯猛灌了一口之后，冲着李炎看了几眼追问道：“这种消息你是怎么知道的不可能……怎么可能是这样?”

李炎苦笑着摊摊手，随后从兜里掏出手机晃了晃说道：“我要说是个意外，你们信吗”

所有人的目光展现出来的都是不信两个字，但是没一个人直接呛声与李炎对质。此刻站在一旁的吴知霖轻轻咳嗽了一声，用恰到所有人都能听见的声音轻声对李炎说道：“你是怎么知道的大家都在等着你，就不要卖关子了。”

晃动了几下手机，李炎苦笑着说道：“其实，我真的没什么通天的本事。我也不认识上面的高层人物，只不过我有一个喜欢刷新闻的爱好。”说道这里，李炎顿了顿看了众人一眼之后这才继续说道：“今天的房价一天比一天畸形，就连地产大亨们都开始撰文写这种东西了。我看到了，只不过我属于那种极少数幸运的人，我看完之后在点开的时候文章已经被“紧急”的下架了。”

“哦什么内容，你刚刚说的消息吗”周总冲李炎追问了一句。

摇了摇头的李炎，感慨道：“是也不是，我看到人家地产大亨说道房地产市场一天比一天畸形，已经违背了市场的常识。在座的诸位都是金融圈子里成名已久的人物了！你们成名股海的时候，我还不过是个学生而已。大家不妨用金融分析的方法分析一下房价一直在高位，成交量惨淡是一种什么状态。”

赵总失语道：“是……是高位缩量横盘?”

“对，就是高位缩量横盘。那结果又是什么呢”李炎问出这句话以后，不等任何人回答自己的问题，他直接给出了答案：“正常来说，必定是回落！缩量时间越久，横盘的时间越长，那么在高位的回落越就越大对吗其实现在用租金回报率来衡量房地产市场价格走势方法，可都是失效的，为什么为什么呢”

李炎连续问了两个为什么，但是大家谁都没回答李炎这个问题。看着众人的眼神，李炎明白大家不是揣着明白装糊涂，而是揣着明白不敢说！

“其实，就连之前的房价上涨也是让经济技术分析所“无法”解释的对吗缩量拉升，结果又是什么”李炎问出这句话之后，同样没有等人回应自己，而是直接说道：“在股市里，缩量拉升就是诱多。今天房地长市场有高位缩量横盘的结果，已经是最好的结果了，不是吗”

连续的几个问题，让原本一个还梗着脖子的大佬，也微微垂下了头。

“那个地产大佬说从一九九八年开始，过去的二十年华夏的房地产市场用市场化的方法，确实让许许多多的人改善了住房条件，也让城市的面貌大幅度的有了改观。我不得不承认房地产行业在这二十年中功不可没。用市场去配置和组织资源也功不可没。”李炎说完这话，看了看在场的所有人。见大家茫然的眼神望着自己的时候，苦笑着摊开手说道：“但是不得不说，二十年后的华夏房地产市场一天比一天畸形。确确实实是违背了市场的常识，刚才我也用咱们金融资本市场的方法分析了房价。”

其实李炎并不太想一直围绕着房价说事，更想对大家说说房价背后更深层次的东西。也就是刚才李炎只是提了一句的租金回报率。

用房子的年租金，除以房子的总价值就是租金回报率。这个回报率也是全世界衡量房地产市场最综合的指标，没有之一！没有任何一个指标能代替它，当然也有人用租售比来表达，但综合来说这两者其实是同样的含义。

李炎面对眼前的众人，沉吟了一番并没把这些专业的东西抛出来，而是选择了用身边的例子“讲故事”。

“那位大佬表示，以京城举例子。现在办公楼的租金回报率大概是百分之三，而住宅的回报率不足百分之一。”李炎话音刚落，后面的话还没说出来。周总坐不住了，仰头冲李炎问道：“你一定是算错了，不可能这么低！”

李炎凝望了周总一眼，嘴角勾起一抹微笑道：“您不会是打算用什么案例来说服我吧”

周总摇摇头冲李炎反问道：“十年前我买了一套房子，我就想问问你，房价是多少，现在租出去了我算了一下租金的回报率，明明已经超过了百分之六，甚至接近百分之七！”

轻轻叹了口气，李炎冲着周总朗声说道：“其实是周总您自己搞错了，计算租金回报率有一个特别重要的前提，那就是要用今天的钱，算今天的账！按照现在的价格来算，而不是当年的价格，否则那就真乱套了。”

赵总沉声冲李炎问道：“那你说，正常的租金回报率应该是多少”

随着赵总的这声质问，邻桌有人已经偷偷把手机握在掌中，开始用搜索引擎来找寻答案了。